商業經濟

捂盤惜售是搜尋引擎優化行銷策略

　1月7日，國務院辦公廳出臺《關於促進房地產市場平穩健康發展的通知》。在這個被房地產業界稱為“國十一條”的檔中，提出“加大對捂盤惜售、囤積房源、散佈虛假資訊、擾亂市場秩序等違法

違規行為的查處力度”，“已取得預售許可的房地產開發企業，要在規定時間內一次性公開全部房源，搜尋引擎優化服務嚴格按照申報價格，明碼標價對外銷售。
”
這一政策的重申，正是劍指當下有些愈演愈烈的“捂盤”現象。捂盤惜售，到底是開發商正常的行銷手段，還是不負責任的“奸商”行為？1月7日，一場關於“捂盤”之惑的交鋒在開發商代表、法

律界人士和消費者之間展開。
　　 人為製造房荒，購房者被傷害

　　“明明有房子不賣給我，你捂盤不賣，關鍵字行銷服務就是等著房價一天天上漲，這樣的行為讓我們很受傷。”關於捂盤的話題，總是能引來為數不少的網友關注。隨著2009年樓市快速升溫，大量庫存房源得以消

化，新的房源也紛紛上市，同時房價更是大幅上漲。在這種情形下，不少開發商開始考慮放慢銷售節奏，捂盤現象再度捲土重來。

　　“11月中旬，我陪朋友參加武廣新城一樓盤的開盤儀式，開盤採用的是抽籤分組方式，一組8個人，搜尋引擎優化才抽了兩個號。很快購房者們發現大量的房源被開發商貼標（已售完），奇怪的是，都是最緊俏的

90平方米三房，從三樓一直貼到了頂樓。開發商作假的嫌疑被發現後，業主們憤怒的情緒爆發了，後來還產生了一系列衝突。一名最強悍的女購房者跑到主持台要求開發商解釋、有業主當場憤怒離場…

…”網名為“LOOK房”網站排序優化的網友記錄了這樣一次開盤場面，講述了自己的親身經歷捂盤的感受。

　　“我前些天到勞動東路的一個樓盤售樓部。裡面的置業顧問直截了當地說，現在可以賣的房源不多了，只有為數不多的幾套。但我在網上查詢，發現這裡正在出售的房源還有很多。至少有3棟已經封

頂，可是售樓處的置業顧問卻表示，那些房子暫時不對外銷售，因為價格還沒有確定。潛在的意思是，這裡馬上就漲價。”路人甲同樣也訴說了自己看房經歷。

　　正常行銷策略，開發商多捂盤

　　“捂盤”，對於開發商們而言，似乎並沒有過多的貶義色彩。“這只是一個企業在銷售過程中的一個策略行為。”網路排名優化嘉裡建設行銷總監段懷權說，“我始終相信一點，一個樓盤有客戶在買，開發商就

肯定會賣，不存在有消費者要買而不拿出來賣的情況。因為，一個企業的風險成本大過一個企業的盈利成本。通常開發商並不是想通過捂盤惜售獲得價值利益最大化的手段，而是銷售團隊在進行專案運

作中常用的一種銷售形式。

　　段懷權的說法也是不少開發商的普遍觀點，“做房產一定要考慮銷售控制問題，搜尋引擎最優化捂盤不是一個貶義詞，完全是一種策略。要說捂盤的話，能賣期房的盤現在賣現房算不算捂盤？惜售也是不存在的，

因為開發商也是找銀行貸的款，開發商不會在市場好的時候不賣房，企業要講究投資回報率。“從一個正常人的思維來看，如果房子賣得很好，開發商肯定會加緊開發。在一個市場上產品好賣，開發商

的第一個反應肯定是加快入市的腳步。”湖南興威建設開發集團有限公司行銷副總萬鵬說。

　　亟需法律界定，法律界建議立法

　　“捂盤惜售是一個口語上的詞語，沒有清晰地法律界限的界定，所以個人認為是商家的一種銷售行為。”搜索引擎最優化上海建緯律師事務所長沙分所熊煜律師，站在律師的中立角度客觀分析了捂盤惜售這一現象

。

　　以捂盤惜售常見的四大手段來看：一是晚領證分批拿；二是答覆提高開盤售價；三是後續房源轉售為租；四是謊稱進入尾盤期。熊煜認為，第一個手段是沒有違反相關法律的；第二個手段如果是一

個開發商大幅度提高開盤售價的話，應該也不會對市場有太大的影響。但是，如果很多開發商聯手抬高開盤售價，形成哄抬房價的惡性後果的話，就存在擾亂社會秩序的問題。“第三個手段後續房源轉

售為租，在我看來是沒有違犯法律的，因為房子的主權是開發商的嘛。搜尋引擎最佳化第四個手段是謊稱尾盤期，在我看來也不構成違法犯罪。那麼還有一種可能是因為虛假廣告，導致購房者利益受到了損害，只要有

證據證明的話，開發商可能要承擔侵權責任。”

　　熊煜認為，既然政府把捂盤惜售作為一個違法犯罪行為提出來，如果政府真要下決心要完善房地產市場，把捂盤惜售作為一個違法犯罪行為來處理的話，就要加大立法的力度，把它上升到法律層面

上來。目前，只是北京、上海出臺了一些預售許可證的相關政策，但是也沒有明確地規定捂盤惜售是哪些手段，是怎麼違法犯罪的。

　　[說法]

　　為什麼會捂盤？

　　“為什麼會捂盤惜售？一是對未來的預期，在做預期的時候要從兩個方面看待問題，其一是經濟的增長與否？其二是市場供求關係。”在長沙捂盤惜售的風險是很大的，機會成本當然也是很高的。

在2008年的時候就有很多開發商吃了這個虧，2007年捂盤惜售想把價格拉高，但在2008年就陷入了困境。

　　湖南鵬盛投資有限公司副總經理趙清華認為，對待這種情況主要看政府如何來看待、管理、調控捂盤惜售的問題。台灣seo現在，中小開發商越來越少，資源過度集中在少數開發商手中。當然，當這種壟斷

達到一定程度時，捂盤惜售行為可能會對這個市場影響非常大。但是，當這種壟斷沒有達到一定程度，個別開發商捂盤惜售的做法對大勢不會有特別大的影響。無非是所有的開發商競爭意識達到一定的

高度，形成聯盟的話，才會產生很大影響。”

　　捂盤行為是否明智？

　　“目前在長沙市場形勢下，我個人認為如果存在捂盤惜售的情況的話，是不明智的。”長沙中地行投資諮詢有限公司總經理胡仲雲認為，在現在的情況下捂盤中有風險。

　　“根據個人判斷，在一年半之內長沙的房價很難有大幅度提升，捂盤的話，不一定能等到房產大幅度上升的崛起，反而有可能被新推的樓盤沖得亂七八糟。為什麼這麼說呢？我預測今年上半年約有

1500萬平方米的新盤上市，現在有沒有捂盤惜售的情況呢？有些開發商對房價持有快速上漲的預期，他們在有意識地控制房源，這種情況肯定是有的。但是，我認為他們這樣做是錯誤的。

　　今年上半年的捂盤是為了等下半年的價格上升，但這種行為實際上是推動了新開盤的銷售。我的理解是，價位不錯的樓盤在二期、三期可能會出現控制房源的行為，想等到房價快速上漲，結果等來

的不是房價快速上漲，而是銷售量的集中推出。胡仲雲說，“如果有這種想法的開發商，他將是得不償失的。”